Đất vườn là khái niệm không mới nhưng không phải ai cũng hiểu rõ những quy định pháp luật liên quan đến loại đất này. Vì bản chất đây là phần diện tích đất nằm trong khuôn viên của mỗi hộ gia đình, do đó, việc làm sổ đỏ cho đất vườn trên thực tế khá nhập nhằng và phức tạp.

Nhiều bạn đọc băn khoăn không biết theo quy định hiện hành, Thủ tục làm sổ đỏ cho đất vườn được thực hiện như thế nào? Lệ phí làm sổ đỏ cho đất vườn là bao nhiêu? Thời gian giải quyết thủ tục làm sổ đỏ cho đất vườn mất bao lâu?

Sau đây, Luật sư X sẽ giúp quý bạn đọc làm rõ vấn đề này thông qua bài viết sau cùng những quy định liên quan. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai năm 2013

Đất vườn là loại đất gì?

Luật Đất đai hiện nay không giải thích thế nào là đất vườn, thay vào đó Điều 10 Luật Đất đai 2013 phân loại đất đai thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

Mặc dù không giải thích thế nào là đất vườn nhưng tại Điều 103 Luật Đất đai 2013 có quy định cách xác định phần diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở (thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, gồm có đất ở, đất vườn, ao).

Tuy Luật Đất đai hiện hành không quy định hay giải thích thế nào là đất vườn nhưng trước đây có một số văn bản có đề cập loại đất này, cụ thể:

Ngày 12/10/1999, Tổng cục Địa chính ra Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê đất đai phục vụ công tác kiểm kê đất đai năm 2000, trong đó quy định:

“Đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.”.

Ngoài ra, tại Phụ lục mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước ban hành kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 quy định loại đất làm vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, ký hiệu là “Vườn”.

Như vậy, dưới góc độ pháp lý, đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc lâu năm trong một thửa đất riêng (tạo thành một thửa riêng là đất nông nghiệp) hoặc nằm trong cùng thửa đất với đất ở.

Từ những phân tích theo căn cứ thực tiễn sử dụng đất và quy định của pháp luật đất đai có thể hiểu đất vườn như sau:

Đất vườn là loại đất được sử dụng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm với cây lâu năm trong cùng thửa đất hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất ở.

Đất vườn có làm sổ đỏ được không?

Trường hợp 1: Nếu đất vườn có các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ thì hoàn toàn được cấp sổ đỏ.

Trường hợp 2: Đất vườn không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 phải đáp ứng những điều kiện sau:

– Thời điểm sử dụng đất trước 1/7/2014:

Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

– Thời điểm sử dụng đất trước 1/7/2004:

Sử dụng đất không có vi phạm pháp luật về đất đai.
Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Do vậy, nếu như thửa đất có đủ các điều kiện theo các trường hợp như trên thì được cấp Sổ đỏ như bình thường.

Thủ tục làm sổ đỏ cho đất vườn cần chuẩn bị hồ sơ gì?

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo Mẫu số 04/ĐK).

– Giấy tờ tùy thân gồm chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân.

– Sổ hộ khẩu.

– Trường hợp có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì cần có tài liệu kèm theo để chứng minh.

– Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (theo Mẫu số 08/ĐK).

– Các chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính.

– Trích lục hoặc trích đo địa chính.

– Bản án của tòa án, biên bản thi hành án, quyết định thi hành án của cơ quan thẩm quyền, quyết định các cấp (nếu có).

Thủ tục làm sổ đỏ cho đất vườn như thế nào?

Bước 1: Nộp hồ sơ:

Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ như trên tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Hoặc nếu có nhu cầu có thể nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết:

Ủy ban nhân cấp xã và Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và giải quyết vấn đề cấp Sổ:

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc đất. Sau đó thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm: tiến hành trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính; Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; cập nhật thông tin thửa đất; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp;…
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm: kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Sau đó chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Trả kết quả:

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
Thủ tục làm sổ đỏ cho đất vườn

Thời gian giải quyết thủ tục làm sổ đỏ cho đất vườn

Thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 40 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP và Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không quá 30 ngày. Được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định được tăng thêm 10 ngày.
Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết.

Lệ phí làm sổ đỏ cho đất vườn là bao nhiêu?

Tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ

Theo Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc cấp sổ đỏ cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì:

Nếu cá nhân, hộ gia đình đạt đủ các điều kiện trên thì được cấp sổ đỏ và không phải đóng tiền sử dụng đất.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Vì vậy, lệ phí cấp sổ đỏ tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là khác nhau.

Lệ phí trước bạ

Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Và mức thu lệ phí trước bạ đối với đất là 0.5%. Công thức tính:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ đất x 0.5%

Trong đó:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất = Diện tích đất (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) theo bảng giá đất.

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ được căn cứ vào quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.