Với đất mua trước năm 2008, có một số vấn đề quan trọng trong việc cấp, sang tên Sổ đỏ mà người dân cần chú ý.

Đối với đất chưa được cấp Sổ đỏ

Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Do đó, người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước năm 2008 cần phải biết một số nội dung sau để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

* Mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn được cấp Sổ đỏ

Khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nói cách khác, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực (hợp đồng bằng giấy viết tay có chữ ký của các bên vẫn được công nhận).

* Người mua được đứng tên Sổ đỏ nếu đủ điều kiện cấp

Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP nêu rõ “[…] người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.”

Theo đó, người đang sử dụng đất được quyền thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và Giấy chứng nhận sẽ đứng tên mình thay vì phải tìm “chủ đầu tiên” để họ đứng tên và chỉ được cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu đủ điều kiện.

* Việc chuyển nhượng được công nhận dù đất không có giấy tờ

Việc chuyển nhượng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP) chỉ được công nhận nếu xảy ra trước ngày 01/01/2008.

Trường hợp chuyển nhượng trong giai đoạn từ 2008 đến trước ngày 01/7/2014 thì đất phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Đối với đất đã được cấp Sổ đỏ


* Nếu đã được cấp Sổ đỏ thì không phải sang tên

Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì:

Không phải thực hiện thủ tục sang tên mà chỉ cần thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đứng tên người đang sử dụng đất là được.

* Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận khi không sang tên

Khoản 1 Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014 (gồm cả trường hợp trước 2008) được chia thành 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền.

Người đang sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

– Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.

Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng nhưng không lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực (không có hợp đồng công chứng, chứng thực nhưng đang cầm giữ Giấy chứng nhận của bên bán).

Người đang sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

– Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.